Nogent le Rotrou, la gabegie * de la ceinture verte « les Porettes »

OU
Comment un projet « écolo » masque une grave erreur stratégique et une véritable gabegie*

Depuis 2007 le Maire de NOGENT-LE-ROTROU s’est lancé dans une opération d’urbanisme disproportionnée commettant une grave erreur stratégique et un gaspillage de l’argent public.

Le lundi 27 mai 2019, en fin d’après-midi, la municipalité invitait une partie des habitants du Plateau Saint-Jean (tous n’ont pas reçu le flyer) pour une « marche exploratoire », suivie d’une « réunion publique », au sujet du futur aménagement d’un parc aux PORETTES, comme annoncé dans LE MAG n°34 de mars-avril 2019.

Une soixantaine d’habitants participe à cette réunion animée par le conseiller municipal Harold HUWART qui se substitue, une fois encore, à la responsabilité du Maire ou de son adjoint à l’urbanisme (voir notre article « Mais où est passé Monsieur le Maire ? »).

Arrivé avec 20 minutes de retard sur l’horaire prévu, Harold HUWART improvise une présentation globale du projet en pleine rue, avant de proposer de s’approcher de la zone concernée. À l’angle des rues du Commandant Charcot et des Porettes, le conseiller municipal précise plus avant la vision de l’équipe en place : l’aménagement d’un parc de 3 hectares, au départ de cet emplacement, et s’étalant sur toute la longueur du reste de la rue des Porettes, jusqu’au rond-point de la RD 112.

Le futur parc n’aurait une emprise au sol que sur moins de la moitié de la profondeur des terrains acquis. Le devenir de la partie la plus éloignée de la rue des Porettes restant très flou à ce moment de la présentation.

Harold HUWART, qui anime seul cette réunion, propose alors aux volontaires de se retrouver dans la salle Gérard Philippe, à quelques pas de là, pour une vue plus précise du projet. Sur place, la vision projetée sur écran est exactement celle apparue dans le n°34 du Mag ; on peut y apercevoir le parc planté et bocagé, mais aussi une trentaine de maisons individuelles.

Harold HUWART poursuit sa présentation, précisant néanmoins que rien n’est encore définitivement signé avec la SAEDEL. Il indique également qu’une parcelle de terrain, nécessaire à la réalisation du projet, reste encore à acquérir.

Il précise également que le futur parc compterait un espace « familles » avec jeux et agrès pour enfants, une piste cyclable, un belvédère avec vue dégagée sur la vallée, un éclairage public et un système de vidéosurveillance.

Des questions sont alors posées par certains habitants du quartier : un parking est-il prévu et, si oui, à quel emplacement, de quelle superficie ? Le parc sera-t-il clos ? Un bloc sanitaire est-il prévu ?

Où serait situé le fameux « belvédère » évoqué par le conseiller municipal, et sous quelle forme ?

Les réponses restent très évasives et, à chaque fois qu’il n’a pas de réponse à apporter, Harold HUWART évoque des discussions à venir, intégrant les habitants, mais sans jamais donner ni calendrier, ni mode de concertation.

Une question est alors posée sur les terrains constructibles, visibles sur la projection ; la réponse du conseiller municipal est alors très ferme, le ton relativement condescendant, loin de toute notion d’échange ou de concertation : il n’est absolument pas prévu d’en proposer dans cette phase du projet. Il accuse même la personne qui l’interroge de vouloir « bétonner le plateau », là où lui envisage un espace naturel conforme, selon ses dires, aux attentes des nogentais.

Harold HUWART, dans un éclair de lucidité, indique qu’il ne faut pas reproduire les erreurs du passé…

Finalement :

Cette réunion, qui aurait justifié d’être proposée à l’ensemble des nogentais et pas juste aux riverains du projet, ressemblait plus à une exposition des décisions prises en amont qu’à une réelle concertation.

Les aspects financiers et inquiétudes ont été rapidement balayés, sans vraiment exposer de réponse précise. Il n’est pas exagéré de conclure que les personnes présentes n’en savent pas beaucoup plus à l’issue de cette réunion que dans l’article paru deux mois plus tôt.

Aucune date de restitution des décisions finales pour ce projet n’est prévue, ou tout au moins pas communiquée.

Mais que doit-on comprendre derrière la proposition « écolo »de la municipalité ?

1 /  UN PEU D’HISTOIRE :

En  2007 la municipalité, conduite par François HUWART, maire,  projette de construire un lotissement devant accueillir 226 logements, dont 55 logements sociaux, 20 logements en petit collectif et  151 maisons individuelles sur deux zones non urbanisées qui porteront les noms «  LES VERGERS » et « LES PORETTES »

Pour réaliser l’opération, le maire  signe un contrat de concession d’aménagement avec la SAEDEL** qui achète  16 hectares de terres agricoles  au prix de 1 776 996.87 € hors taxes, soit  un prix de 111 062.23 € par hectare.

En 2012 les premiers travaux d’étude de sols sont réalisés et en 2014 la SAEDEL  commence la mise en vente des premiers  lots dans le lotissement «LES VERGERS »

En 2016, face à la non-demande, la réalisation de la tranche « LES PORETTES » est abandonnée  et le nombre de logements projetés passe de 226 à 35 ! La SAEDEL se recentre sur la commercialisation des lots encore disponibles sur LES VERGERS

AINSI EST ACTEE L’ERREUR STRATEGIQUE DU MAIRE QUI VA AVOIR DE GRAVES CONSEQUENCES FINANCIERES POUR LA COMMUNE !

A fin 2017, date du dernier rapport de la SAEDEL, communiqué au conseil municipal et consultable en mairie,  20 lots ont été vendus dans le lotissement  « LES VERGERS » dont 14 lots individuels et 6 lots de logements sociaux. L’analyse des ventes réalisées montre une  grande variation des prix au m2, qui fluctuent entre 6.33 €/ 49.25 € / 50.31 € et 70.23 €. Les premiers acheteurs n’ont sans doute pas eu de chance.

2 / DES CHIFFRES :

Le Prévisionnel financier de l’opération prévoit que les lots restants dans le lotissement « LES VERGERS » seront commercialisés d’ici 2022.

Au final, en 2022,  à la  fin programmée de l’opération, la Ville de Nogent-le-Rotrou deviendra propriétaire des 12 hectares de la zone « LES PORETTES » pour un montant 1 772 000 € HT,  soit 147 666 € par hectare.

Que penser de ce niveau de prix d’achat  comparé aux réalités du marché?

  • Prix des terres agricoles entre 5000 et 10 000 € par hectare suivant leur qualité.
  • Prix d’achat moyen par les collectivités 25 000 € l’hectare ***
  • Prix d’achat réalisé par des collectivités proches de Nogent le Rotrou pour réaliser des lots de terrains constructibles 73 700 € par hectare

Les véritables leçons de cette opération:

  • La ville de Nogent le Rotrou  aura, dans cette opération, englouti  plus de deux millions six cent mille euros,  dont  334 201 € de frais financiers, pour une trentaine de lots de terrains à construire viabilisés, un rond point  et 12 hectares  de terres agricoles.
  • Le Maire achète LES PORETTES deux fois plus chères que ce qui se pratique dans les autres communes (voir 6 fois), pas pour en faire un lotissement mais un parc, un espace vert !!!

C’EST CE QU’ON APPELLE UNE GABEGIE* !

QUELLE EXPLICATION DONNER AUX NOGENTAIS POUR JUSTIFIER UN TEL GASPILLAGE DE LEURS IMPOTS ?

FAUDRA-T-IL DEMANDER A LA CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES DE CONTROLER CETTE SITUATION, AFIN D’EXPLIQUER AUX NOGENTAIS  POURQUOI LA VILLE ACHETE DES TERRES AGRICOLES 5.9 FOIS  LE PRIX DU MARCHE ?

AVONS-NOUS LA, UN DEBUT D’EXPLICATION DU NIVEAU ELEVE DE L’ENDETTEMENT DE LA VILLE ?

MONSIEUR LE MAIRE DOIT DES COMPTES A SES MANDANTS, LES HABITANTS DE NOGENT LE ROTROU !

*GABEGIE définition du Larousse : Gestion financière défectueuse ou malhonnête ; gaspillage.

 ** SAEDEL : Société d’Aménagement et d’Equipement du Département d’Eure-et-Loir, société d’économie mixte qui participe activement au développement du département. François HUWART, maire de Nogent le Rotrou est administrateur de la SAEDEL.

*** FDSEA 28 Fédération départementale des Syndicats d’Exploitants Agricoles  d’Eure et Loir.

https://www.fdsea28.fr/safer–la-verite-sur-le-prix-des-terres-en-eure-et-loir-fiche-ressource-numero-40.php

SAFER  La vérité sur le prix des terres en Eure-et-Loir

Le 16/11/2012 à 17:10

L’étude des collectivités seules dans l’établissement de ces prix révèle un constat saisissant : leurs achats se sont réalisés en moyenne à plus de 25 000 euros par hectare en 2011. Aussi, en retirant ces ventes de la moyenne, la valeur vénale des terres peut reculer jusqu’à 1000 euros par hectare sur les terres libres. En d’autres termes, les collectivités ont donc largement contribué à la flambée des prix en 2011, tendance qui se confirme cette année dans une moindre mesure.

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